Kaufnebenkosten in der Comunidad Valenciana

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Wer eine Immobilie in der Comunidad Valenciana kauft, sollte neben dem Kaufpreis auch die anfallenden Steuern und Nebenkosten berücksichtigen. Die tatsächlichen Kosten hängen insbesondere davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie, einen Neubau oder ein Grundstück handelt.

Bei einer Bestandsimmobilie sollten Käufer in der Regel mit Kaufnebenkosten zwischen 11 % und 13 % rechnen. Bei Neubauten liegen die Nebenkosten aufgrund der Mehrwertsteuer und der Stempelsteuer meist zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) an. In der Comunidad Valenciana beträgt diese derzeit 9 %, bei Kaufpreisen oberhalb 1 Mio. Euro 11 %.

Zusätzlich entstehen in der Regel Kosten für:

Notar
Grundbuchamt
Gestoría (Verwaltungsservice)
Eventuelle Vollmachten und Übersetzungen
Bank- und Finanzierungskosten

Die eigentlichen Erwerbskosten liegen häufig bei rund 10 % des Kaufpreises. In der Praxis sollten Käufer jedoch insgesamt mit etwa 11 % bis 13 % rechnen, da je nach individueller Situation weitere Kosten für Finanzierung, Rechtsberatung, Vollmachten, Übersetzungen oder technische Prüfungen entstehen können.

Kauf eines Neubaus

Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen werden derzeit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) sowie 1,4 % Stempelsteuer (AJD) berechnet.

Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten. Die gesamten Nebenkosten liegen bei Neubauten daher meist zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises.

Kauf eines Grundstücks

Bei Grundstücken hängt die Besteuerung davon ab, wer als Verkäufer auftritt.

Grundstück von einer Privatperson: 9 % Grunderwerbsteuer (ITP)
Grundstück von einer Firma oder einem Bauträger: 21 % Mehrwertsteuer (IVA)

Gerade bei Grundstücken empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der steuerlichen und baurechtlichen Situation, da je nach Art und Nutzung des Grundstücks Besonderheiten zu beachten sein können.

Der Kataster-Referenzwert (Valor de Referencia)

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird in Spanien grundsätzlich der sogenannte Valor de Referencia del Catastro (Kataster-Referenzwert) berücksichtigt.

Das spanische Finanzamt fordert bei jedem Immobilienkauf den Kataster-Referenzwert an und vergleicht diesen mit dem notariellen Kaufpreis. Für die steuerliche Berechnung gilt stets der höhere der beiden Werte.

Liegt der Referenzwert über dem vereinbarten Kaufpreis, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Referenzwertes berechnet. Liegt der Kaufpreis darüber, dient dieser als Grundlage.

Daher sollte der Kataster-Referenzwert bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages geprüft werden, um die tatsächlichen Nebenkosten realistisch kalkulieren zu können.

Praxisbeispiele

Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 €

Grunderwerbsteuer (9 %): 22.500 €
Notar, Grundbuch und Gestoría: ca. 1.500 € bis 2.000 €
Weitere Nebenkosten je nach individueller Situation
Gesamte Kaufnebenkosten: in der Regel zwischen 27.500 € und 32.500 €

Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 €

Grunderwerbsteuer (9 %): 36.000 €
Notar, Grundbuch und Gestoría: ca. 2.000 € bis 2.500 €
Weitere Nebenkosten je nach individueller Situation
Gesamte Kaufnebenkosten: in der Regel zwischen 44.000 € und 52.000 €

Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem von der Finanzierung, erforderlichen Vollmachten, Übersetzungen sowie der individuellen Gestaltung des Kaufprozesses ab.

Fazit

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der tatsächlichen Investition. Ebenso wichtig sind die Kaufnebenkosten, die steuerliche Situation sowie die Prüfung aller relevanten Unterlagen vor Vertragsabschluss.

Insbesondere der Kataster-Referenzwert kann erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer haben. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden und die tatsächlichen Kosten realistisch einzuschätzen.

Gerne beraten wir Sie persönlich zu den zu erwartenden Kaufnebenkosten und begleiten Sie auf Wunsch während des gesamten Kaufprozesses. Mit über 20 Jahren Erfahrung in Alcossebre und an der Costa del Azahar unterstützt Sie Villas Azahar von der ersten Besichtigung über die Prüfung der kaufrelevanten Unterlagen bis hin zur notariellen Beurkundung.