El contrato privado de compraventa en España – lo que ocurre entre la aceptación y la firma ante notario
Muchos compradores creen que la compraventa inmobiliaria solo se formaliza en el momento de la escritura pública.
En realidad, los acuerdos más importantes ya se recogen previamente en el contrato privado de compraventa. En ese momento, comprador y vendedor han acordado el precio y se han revisado la documentación esencial del inmueble.
El contrato privado de compraventa constituye la base para la posterior escritura pública y ofrece seguridad jurídica a ambas partes.
¿Qué ocurre tras la aceptación de la oferta?
Una vez que comprador y vendedor han acordado el precio y las condiciones de venta, en Villas Azahar elaboramos el contrato privado de compraventa. Al contrario de lo que muchos compradores suponen, no se trata de un formulario estándar, sino de un contrato elaborado individualmente, adaptado al inmueble concreto y a los acuerdos alcanzados entre las partes.
¿Qué información contiene el contrato?
Un contrato privado de compraventa incluye habitualmente, entre otros:
- datos personales completos de comprador y vendedor
- datos registrales del inmueble
- referencia catastral
- descripción detallada del objeto de la compraventa
- precio de compraventa acordado
- importe de la señal (arras)
- datos bancarios para el ingreso de la señal
- fecha o plazo para el otorgamiento de la escritura pública
- forma de pago del precio restante
- entrega de la posesión y las llaves
- distribución de impuestos y gastos
- cláusulas para el caso de incumplimiento
- fuero y jurisdicción competente
Además, se recogen los acuerdos particulares entre comprador y vendedor, siempre que formen parte de lo pactado.
La señal – mucho más que una simple reserva
En España, habitualmente se acuerda una señal equivalente al 10 % del precio de compra. Muchos compradores la consideran una mera reserva. Sin embargo, tiene una importancia mucho mayor.
Con la firma del contrato, ambas partes se obligan a llevar a cabo la compraventa acordada.
Si el comprador desiste del contrato sin causa legalmente reconocida, perderá normalmente la señal entregada.
Si, por el contrario, es el vendedor quien incumple sus obligaciones, deberá devolver la señal recibida y abonar además el mismo importe como indemnización por daños y perjuicios al comprador.
¿Qué documentación adjuntamos al contrato?
Para que comprador y vendedor puedan verificar toda la información esencial, habitualmente adjuntamos al contrato privado diferentes anexos. Entre ellos se incluyen especialmente:
- Nota Simple actualizada (extracto del Registro de la Propiedad)
- documentación catastral actualizada
- en su caso, relación de bienes que quedan expresamente excluidos de la venta
En inmuebles amueblados, esto aporta claridad y evita discusiones posteriores sobre qué bienes forman parte del precio de compra.
¿Quién paga cada gasto?
La distribución de los gastos también queda regulada en el contrato privado. Entre ellos figuran los gastos notariales, de registro, impuestos, plusvalía municipal, IBI, gastos de comunidad u otros gastos vinculados a la venta. Así, comprador y vendedor saben antes de la firma ante notario qué obligaciones financieras asumen.
¿Es necesario acudir personalmente al notario?
No necesariamente. Muchos de nuestros clientes internacionales residen de forma permanente en Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos u otros países europeos. Por ello, muchos compradores y vendedores nos otorgan un poder notarial para que Villas Azahar Inmobiliaria les represente en el acto de la firma. De este modo, la escritura pública puede otorgarse aunque una de las partes no pueda estar presente físicamente en España ese día.
Contratos en el idioma de comprador y vendedor
Los malentendidos surgen con frecuencia cuando el contenido del contrato no se comprende en su totalidad. Por ello, elaboramos nuestros contratos privados de compraventa en los idiomas respectivos de comprador y vendedor. Así, ambas partes pueden revisar todos los acuerdos antes de firmar y resolver cualquier duda a tiempo.
Conclusión
El contrato privado de compraventa es uno de los pasos más importantes en la compra de un inmueble en España. No solo regula el precio y la señal, sino también los derechos y obligaciones de ambas partes, la distribución de gastos, la entrega del inmueble y numerosos detalles más de la operación. Una preparación cuidadosa aporta transparencia y permite que comprador y vendedor afronten la firma ante notario con tranquilidad.